Octubre 2023 - Suplemento de Derecho de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 21

elDial.com-Editorial Octubre 2023 Suplemento de Derecho de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 21

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

 

Apreciadas/os lectores/as, hemos llegado al último trimestre de este año y al capítulo 21 de esta sección, que se encuentra en su sexto año.

 

Así las cosas, inaugura su participación el querido colega Dr. Héctor H. Bregman, con una nota de opinión sobre la álgida cuestión de los alquileres en la que desde una perspectiva histórica enuncia su visión de cómo tendría que encararse el camino a la posible solución del entuerto. Su aporte es una demostración más, del amplio pluralismo intelectual, ideológico, conceptual y jurídico que se impregna en nuestras páginas, desde el comienzo.

 

A su tiempo, el permanente colaborador Dr. Ariel Zumpano, provoca al interesado en estas, nuestras lides, por conducto de dos trabajosos artículos: Daños y Perjuicios en el espectro Consorcial y Dualidad mandatario-prestador en el órgano de Administración.

 

En el primero, recorre los diferentes institutos que contienen las acciones por daños en la PH (competencia, legitimación, objeto, hechos, prueba, rubros, liquidación, derecho, fuentes de responsabilidad) y, tras cartón, aborda la funcionalidad como mandatario y como prestador de servicios del administrador consorcial en relación a la legislación fondal y local y referenciada con los pronunciamientos de los tribunales nacionales cuanto a los de la novedosa justicia de las relaciones de consumo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (aquí recomendamos, particularmente, la lectura detenida del fallo Cantarelli que luce en la selección jurisprudencial de este número).

 

Completan la edición los numerosos fallos de los más diversos tópicos y jurisdicciones, así como también una cuidada enumeración de las novedades normativas (incluyendo proyectos) tanto a nivel federal como provinciales y locales.

 

Síntesis situacional

 

Desde nuestro último encuentro (22/06/2023), sin lugar a duda, los diversos sectores que constituyen la plataforma fáctica de nuestra actividad abogadil y docente sufrieron alternados cambios.

 

Como muestra, surge palmaria, la febril actividad por el debate de la reforma de ley 27.551 de alquileres que motivó el proyecto de modificación aprobado en Diputados de la Nación (23/08/2023)[1] y, a su vez, girado a la Cámara de Senadores, fue nuevamente reformado (28/09/2023)[2]. Para mayor abundamiento – como si este tema no fuera de público y notorio – remitimos a los aportes que oportunamente publicamos en esta Editorial.

 

Lamentablemente, los precios locativos registraron un incremento récord en septiembre y acumulan +143% en el año.

 

En septiembre subieron, conforme informa la plataforma Zonaprop, 13.5%; desde abril de este año el incremento mensual se ubica por encima del 10% y registra nuevos récords de incremento por quinto mes consecutivo. El volumen de avisos de alquiler tradicional en pesos se ubica en niveles mínimos desde el inicio de la serie estudiada (2012). Mientras los alquileres temporarios y en moneda extranjera se incrementan exponencialmente, reclamando una inmediata intervención del poder público, mediante regulaciones.

 

El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) describe que “en los últimos doce meses, el precio de oferta de un monoambiente en Capital Federal aumentó 209,1%. En los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 238,5% y de 200,0% en los de 3 ambientes”[3].

 

La misma entidad, en relación con una de las plazas más destacadas del interior de nuestro país como es la ciudad de Rosario, explica que “la significativa devaluación que tuvo lugar al día siguiente a las PASO, aceleró la inflación y explica también en parte los saltos que se dieron en los precios de oferta del último mes, principalmente en las unidades de 1 y 3 ambientes.

 

De cualquier manera, en líneas generales el mercado viene siguiendo variaciones interanuales de precio similares a las del Índice para Contratos de Locación (ICL).

 

La mediana de los precios de monoambientes es de $78.000, la de los departamentos de dos ambientes es de $99.500 y la de tres ambientes $140.000. Los aumentos interanuales fueron de 110,8%, 99% y 122,2% respectivamente”[4].

 

En cuánto a la rentabilidad, el informe de Zonaprop enuncia que se ubica en un 5.33% bruto anual.  El indicador se encuentra en niveles similares a los del tercer trimestre de 2017. Se necesitan 18.7 años de alquiler para recuperar la inversión, 27% menos de lo requerido un año atrás.

 

Inopinadamente, en agosto, el mes de la devaluación y la escalada inflacionaria (12.4 % variación mensual; 124.4 % variación interanual; 80.2 % variación acumulada anual; equipamiento y mantenimiento del hogar 14.1 %; IPC núcleo 13.8 %, fuente Indec[5]), significativamente se consolidó la suba de compraventas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con 4.135 actos, siendo ya el tercer año consecutivo de mejoras interanuales de ventas.

 

Según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bs As la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el octavo mes de 2023 una suba de 32,7% respecto del nivel de un año antes, al sumar 4.135 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció un 218,9%, con $132.943 millones.

 

En comparación con julio pasado, los actos aumentaron un 23,2% (en julio habían sido 3357 escrituras). El monto medio de los actos fue de $32.150.886 habiendo crecido un 140,4% en un año en pesos[6].

 

Además, hubo 178 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 40,2% respecto al mismo mes del año pasado. En el acumulado de los 8 meses, el crecimiento es de 5,1% (961 en total).

 

En la Provincia de Buenos Aires, los números se mostraron, también, en alza. Con 9.492 escrituras realizadas en agosto, el período se transforma en el mejor agosto desde el año 2019 y muy cercano a la performance de 2018, en el que se habían realizado tan solo 119 escrituras más (9611 actos)[7].

 

El promedio de la serie para el acumulado de los primeros 8 meses del año en PBA resulta de 63.409 escrituras, siendo en el año en curso el acumulado de 54.141, por lo que aún se ubica un 14,6% por debajo del promedio histórico, pero en los mejores niveles de los últimos 5 años[8].

 

Hay que tener en cuenta, asimismo, que en estos números no se incluyen las “cesiones de boletos”, algo muy común en el ámbito de la provincia, sobre todo en los mercados del segmento suburbano (countries y barrios cerrados).

 

Con respecto a los precios, estos vuelven a subir en el mes de septiembre del año en curso y acumulan +0.6% desde junio último.

 

De acuerdo al informe de la plataforma ZonaProp, el precio medio en la CABA se ubica en USD 2.163 por m2, sube 0.2% en el mes de septiembre.

 

Sin embargo, en 2023 acumula un retroceso nominal de 1.6%. En los últimos 12 meses cae 3.3%, la menor caída interanual desde abril de 2020. Actualmente el precio se ubica 22.7% por debajo del máximo alcanzado en 2019.

 

En 2022 el 83% de los barrios registró baja de precio cada mes. En septiembre de 2023 el 56% de los barrios registra suba de precio mensual. Con esto declinó la tendencia bajista inaugurada en 2018 y comenzó, desde hace varios meses atrás, la suba de los valores inmobiliarios que ya no aceptan reducciones de hasta un 30 % y solo se convalidan precios con una merma, a lo sumo, de un 5-7 % en referencia a los de publicación.

 

Por su parte, en el mercado de la construcción, el Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas que lo conforman, registró un descenso desestacionalizado de 1,1 % en agosto del corriente año con respecto al mes anterior y se ubicó un 7,5 % por debajo de agosto 2022 en la serie desestacionalizada.

 

De esta forma el acumulado de enero a agosto cerró 8,8% por debajo del mismo período del año anterior.

 

“Si bien los despachos de agosto aumentaron 11% respecto de julio, se mantiene la caída de los volúmenes vendidos durante el año y esto se debe al contexto de incertidumbre general motivado por el proceso eleccionario en marcha”, explican desde Construya.

 

El nivel general del Índice del costo de la construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires correspondiente a agosto de 2023 – medido por el INDEC - registra una suba de 14,7% respecto al mes anterior. Este resultado surge como consecuencia de un alza de 22,2% en el capítulo Materiales, de 8,1% en el capítulo Mano de obra y de 9,6% en el capítulo Gastos generales[9].

 

Compulsando la revista Cifras, el costo de la construcción tradicional para la región Litoral-Centro de nuestro país, en septiembre, tuvo un rango de variación de 12.2 a 12.9%, el de los materiales 15.2%, el de la mano de obra 8.9% y el de los equipos 10.9%[10].

 

Para una mejor observación de los datos estadísticos acompañamos los Indicadores Macroeconómicos[11] y de Actividad Económica[12] de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO).

 

En la obra pública, la novedad más destacada es la publicación en el Boletín Oficial del Decreto 490/2023, por el que se incorporan modificaciones en la metodología del régimen de Redeterminación de Precios de los Contratos de Obra Pública y de Consultoría de Obra Pública aprobado por el Decreto 691/2016[13].

 

El Decreto incorpora una serie de principios generales a los que debe ajustarse el procedimiento de redeterminación, entre los que se puede señalar: (a) mantenimiento de la ecuación económico-financiera del Contrato; (b) equidad y buena fe en la aplicación del procedimiento; (c) eficiencia, eficacia y celeridad de los procedimientos; y (d) transparencia y publicidad.

 

En los parques industriales, por su lado, en los últimos meses se concretaron inversiones del Gobierno Nacional a 37 de ellos en 14 provincias. Actualmente, ya se registran 363 parques industriales, tanto públicos y privados como mixtos, con un incremento de 100% en los últimos cuatro años.

 

Al tiempo que se desarrolló con pleno éxito la 9ª. Exposición de Parques Industriales Argentinos en el marco de Somos Industria 2023 que “Ofrece todas las soluciones para instalarse en un Parque Industrial, con la oferta de tierra disponible en agrupamientos públicos y privados, el financiamiento, los costos de construcción, la atención de los organismos competentes y todos los servicios relacionados con uno de los principales motores de la economía”.

 

En los Centros Logísticos Premium al cierre del primer semestre del año no se registraron variaciones en el inventario. La tasa de vacancia (porcentaje de locales del inventario que se encuentran disponibles para ser alquilados) se ubicó en 1,69%, continuando con su propensión a la baja. Se contabilizaron 36.553 m² ofertados en alquiler.

 

El Asking Rent (valor de renta pedido) promedio del mercado presentó un leve ascenso, situándose en los 6,50 USD/m². Con respecto a los valores por tipo de inmueble, los de clase A se ubicaron en 7,70 USD/m² y los de categoría B en 5,30 USD/m². Durante el período analizado, se registró una absorción neta positiva de 18.755 m². En términos de categoría, los centros logísticos clase A arrojaron valores positivos de absorción (21.708 m²), mientras que los clase B presentaron un saldo negativo de -2.953 m²[14].

 

El sector del retail, al cierre del primer semestre del año, conforme el inventario de locales comerciales relevados por Colliers[15] presentó un aumento del 3,11% en CABA debido al ingreso del corredor Santa Fe (Coronel Díaz).

 

Durante el primer semestre la tasa de vacancia se ubicó en 1,79%, continuando con su propensión a la baja. Se contabilizaron 16.884 m² ofertados en alquiler. En relación con la demanda, en el período analizado la tasa de rotación (porcentaje de locales del inventario que han cambiado de status - ocupado, alquiler, venta, cerrado-) desde la última medición se situó en un 3.25 %, continuando con la inclinación descendente observada desde el segundo semestre de 2021.

 

El Asking Rent promedio del mercado de retail se situó en 28,46 USD/m². Un dato significativo, semejante a lo expuesto en el semestre previo, fue el incremento de los metros ofertados en pesos que representaron el 66,66% del total de la disponibilidad, mientras que los ofertados en dólares fueron sólo el 33,33%.

 

Al cierre del segundo trimestre del año no se registraron variaciones en el inventario de oficinas premium.

 

Por su parte, los valores de alquiler solicitados se mantuvieron estables mientras que la tasa de vacancia presentó un leve descenso.

 

Se estima la incorporación de más de 300.000 m² de nuevas oficinas a lo largo del 2023, lo que implicaría un crecimiento del 18% sobre el stock actual.

 

La absorción neta del mercado exhibió un saldo positivo de 4.607 m². Con respecto a la categoría de inmuebles, los clase A+ arrojaron una absorción neta positiva de 2.207 m², mientras que los A presentaron un saldo de 2.400 m².

 

El Asking Rent promedio del mercado se mantuvo estable, situándose en los 22.4 USD/m².

 

Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 23.9 USD/m² y los de clase A de 18.7 USD/m²[16].

 

Recomendamos, enfáticamente, la consulta permanente al Monitor Inmobiliario[17] para estar al día con todas las estadísticas de los rubros que intentamos desarrollar en este editorial.

 

Entretanto, la propiedad horizontal común se debate en medio del permanente aumento de costos, aunque sin un incremento considerable de la mora en el pago de las expensas comunes, lo que se trasluce en que las ejecuciones judiciales no han sufrido una fuerte acumulación en los tribunales de las jurisdicciones que concentran mayor cantidad de edificios dentro del régimen de este derecho real.

 

Si se propaga en varios distritos del país, la idea de crear Registros Públicos de Administradores de consorcios para no solo conocer el número de personas – humanas o jurídicas – que ejercen la actividad, sino también para regular complementariamente sus obligaciones (ver la sección Legislación de esta revista).

 

En los Conjuntos Inmobiliarios una interesante novedad surcó la propiedad horizontal especial: el plenario convocado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro en los autos “Sausalito Club S.A. c/ Cibra S.A. s/ cobro ejecutivo de expensas” por el que se concluyó que “Tiene fuerza ejecutiva el certificado de deuda por expensas emitido por un conjunto inmobiliario preexistente a la fecha de entrada en vigencia del CCCN, aunque no esté sometido al derecho real de propiedad horizontal” (13/09/2023, ver el decisorio in extenso en la sección de Jurisprudencia de nuestro suplemento, en el que resulta un regocijo intelectual la lectura de los votos mayoritarios y los de la minoría).

 

Hasta aquí, los temas que nos ocupan. Más allá, en pocos días, todas y todos, las argentinas y los argentinos, cualesquiera sea nuestra condición, estaremos en la encrucijada de dar un salto al vacío o la regresión al pasado más reciente o, quizá con razonables dudas, apostar por el camino de la producción, el trabajo bien remunerado, el fortalecimiento de la educación y la salud pública, el derecho al acceso a la vivienda, la continuidad del reconocimiento y la defensa de los derechos humanos que nos han destacado mundialmente en buena parte de estos 40 años de democracia ininterrumpida y el respeto irrestricto al interés nacional, terminando con los condicionamientos que someten a nuestra economía, para transformar a la República - no solo en su faz institucional – en un país integrado, igualitario y con clara vocación de progreso.

 

Rogando a Dios que nos ilumine, nos despedimos – solo si él así lo quiere – hasta la venidera edición.

 

 

 

Citar: elDial.com - CC7C27

Copyright 2024 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina